Wer verhindert bezahlbaren Wohnraum?

Gastbeitrag von Hans-Ulrich Lang


 

Hinweis der Redaktion: Der Autor ist einer unserer Magazin-Abonnenten und der Redaktion bekannt. Herr Lang ist Steuerberater – Wir danken ihm für die Zusendung der folgenden Analyse, die er exklusiv für "PI Politik Spezial" geschrieben hat:

Seit geraumer Zeit wird in den Medien tagein/tagaus der viel zu teure Wohnraum in deutschen Städten beklagt. Themen wie Mietpreisbremse, Enteignungen von Wohnungen in Berlin u.a.m. werden diskutiert. Darüber hinaus wird dargestellt, dass die bösen Investoren daran Schuld seien, dass bezahlbarer Wohnraum in Ballungszentren kaum mehr möglich sei. 

Es stellt sich die Frage: Wer ist der eigentlich Schuldige daran, dass in Deutschland Wohnungen immer teurer werden bzw. der Mieter vermeintlich stärker belastet wird? Nach dem Zweiten Weltkrieg war es üblich, dass eine Familie ein Drittel ihres Gehaltes für Wohnraum ausgeben musste. Ein weiteres Drittel war zum Leben gedacht, und das letzte Drittel musste für Altersversorgung, Eventualitäten und besondere Schicksalsschläge herhalten.  

Heute beträgt die Wohnbelastung in Ballungszentren fast die Hälfte des Familiengehaltes. Darüber hinaus haben sich die Belastungen für die Nebenkosten zusätzlich stark erhöht. Zu prüfen ist, wer eigentlich bezahlbaren Wohnraum verhindert. Dies soll punktmäßig aufgezeigt werden: 

Einwanderung: Wen wundert es, wenn Wohnraum knapp wird?

Belastung durch Flüchtlinge. Seit dem frommen Wunsch von Frau Merkel „Wir schaffen das“ sind gut zwei Millionen Flüchtlinge (Wirtschaftsflüchtlinge und tatsächliche Asylanten) nach Deutschland geströmt. Darüber hinaus findet eine fortwährende Einwanderung aus schwächeren europäischen Ländern wie Rumänien, Bulgarien usw., statt. Aber auch assoziierte Staaten wie die Türkei tragen ihren Anteil bei. Wen wundert es da, wenn Wohnraum knapper wird? 

Erneuerbare Energien reichen nicht. Durch die Umstellung der Energiegewinnung über Einschränkungen der Atomkraft und durch die Abschaffung der Kohle verbleiben letztendlich nur erneuerbare Energien, die bei weitem nicht ausreichen, um den Energieanforderungen Deutschlands gerecht zu werden. Von der Politik wird so getan, als ob dies ohne Verteuerung möglich sei. 

Hinweis: Deutschland muss nach wie vor Energie von Atomkraftwerken aus dem Ausland einführen. Die erneuerbare Energie kann nicht nach Süddeutschland geleitet werden, weil die Bevölkerung vielfach die Energietrassen ablehnt. Zusätzlich wird von der Politik der Ökostrom beschworen, der eben kein Öko-Strom alleine ist, sondern eine Mischung aus allen Energieträgern darstellt. Im Jahre 2020 soll nunmehr die Ökostromumlage von 6,405 Cent auf 6,756 Cent ansteigen. Die Ökostromumlage macht ein Viertel des Strompreises aus (s. General Anzeiger vom 15.9.2019, S. 6). 

Bauauflagen verhindern Wohnungsbau Das Bauen wurde in den letzten Jahren immer teurer gemacht durch unsägliche und teilweise sinnlose Auflagen des Gesetzgebers. Der Ökostrom wurde für die Mieter und Eigentümer ebenfalls zunehmend teurer und wird in Zukunft durch die Elektromobilität noch weiter und stärker steigen werden. 


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Das Bauen wird permanent verkompliziert

Darüber hinaus hat jedes Bundesland eine eigene Landesbauordnung. Das Bauen wird permanent verkompliziert. Hier schlägt die deutsche Krankheit, alles zu regulieren, was es gibt, in vollem Umfang zu. Dadurch werden auch die Neubauten immer teurer. Geregelt sind u.a. Abstandsflächen,  Raumhöhe, Stellplatzpflichten für Pkws bzw. Fahrräder, Brandschutz. Diese Flut an Vorschriften ist kompliziert und teuer. Andere Länder haben einfache und praktische Bauweisen,  z.B. die USA, Kanada, Spanien, Großbritannien und die Niederlande. 

Steuerliche Förderung versagte. Die Bundesregierung und die Länderregierungen haben versagt. Denn bei Fehlen von Mietwohnungen hätte die steuerliche  Förderung schon viel früher einsetzten müssen. Man wusste ja, dass zu wenig Wohnungen gebaut wurden. Darüber hinaus haben viele Städte, u.a. Dresden und Bonn, in den 90er-Jahren bis zur Jahrtausendwende ihre heruntergekommenen Sozialwohnungen veräußert, um Löcher in ihren Haushalten zu stopfen. Wohnungsbaugesellschaften haben teilweise zu sehr günstigen Konditionen diesen Schrott übernommen und die fälligen Investitionen getätigt. Dass dies zu einer Anspannung von Mieten führen musste und muss, ist augenscheinlich. 

Steuer- und Abgabenbelastungen wurden massiv erhöht. Die einzelnen Länder haben die Grunderwerbsteuer, die lange Jahre bei 3 % der Bemessungsgrundlage lag, auf teilweise 6,5 % erhöht. In vielen verschuldeten Gemeinden wurde darüber hinaus die Grundsteuer durch eine Erhöhung der Hebesätze ebenfalls massiv angehoben. Über die reinen steuerlichen Mehrbelastungen hinaus werden die Preise für Trinkwasser, Schmutzwasser, Niederschlagswasser, Abfallgebühren, Rundfunkbeiträge usw. zusätzlich erhöht. Berlin-West liegt mit 2.285 € pro Jahr in der Bundesrepublik an der Spitze mit den höchsten Wohnnebenkosten. Berücksichtigt wurde ein 3-Personenhaushalt mit 120 m² Wohnfläche und 300 m² Grundstücksfläche im Jahre 2019. Bei den Mietwohnungen stellt sich dies entsprechend der Quadratmeterzahl ähnlich dar. 

Wohnungsnot durch die Politik hausgemacht! Die Wohnungsnot ist nicht, wie Seehofer anführt, fiktiv, sondern sie ist hausgemacht. Seine Empfehlung, dass Institutionen aufs flache Land gehen, erinnert eher an Umsiedlungspolitiken von autokratischen Staaten. Auch der Rat, außerhalb des Ballungszentrums in einer Kleinstadt zu wohnen, bringt wenig, denn die meisten Arbeitnehmer sind auf das Auto angewiesen, das ebenfalls immer teurer wird, da die Verkehrsverhältnisse marode sind. Auch der fromme Wunsch der Grünen, dass die Menschen vermehrt die Bahn benutzen, ist bei der Pünktlichkeit der Bahn und den vielen Zugausfällen ein Traumgespinst. Je nach Wohnsituation ist dies schlicht nicht möglich.  

Baupolitik verfehlt. Die aktuelle Baupolitik geht fehl, da zwei Extreme gefördert werden: Einmal der soziale Wohnungsbau, zum anderen teure Wohnungen. So fordern viele Städte, dass ein bestimmter Anteil der Wohnungen Sozialwohnungen sein müssen, im Privatwohnungsbereich bis zu 30 %, bei städtischen Wohnungsbaugesellschaften bis zu 50 %. Dementsprechend muss der Rest der Wohnungen erheblich teurer an den Mann gebracht werden. Beim sozialen Wohnungsbau sind die Mieten normalerweise auf 6,50 € je m² Kaltmiete gedeckelt. Dies sind gerade einmal 50 % der Kosten, die ein Investor aufgrund der Kalkulation für eine Neubauwohnung fordern müsste. Dieser Dirigismus kann auf lange Sicht nicht gutgehen.  

Berliner Mietpreisbremse.  Hier stellt sich die Frage, ob dies erst der Anfang ist, oder ob sich diese wenig intelligente Vorstellung in Berlin auf die Bundesrepublik insgesamt ausdehnen wird. So ist geplant, die Kaltmiete je nach Baujahr zwischen 6,45 € bis 9,80 € je m² zu begrenzen. Dieser Mietdeckel ist nach Auffassung von Hummel, Professor für öffentliches Recht an der Universität Leipzig, nicht nur unverhältnismäßig, sondern auch kontraproduktiv.

Der  Mietpreisdeckel wirkt sich vielfältig aus, einmal auf die sog. Härtefallregelung, die ein Käufer in Anspruch nehmen kann, wenn eine Refinanzierung der Investition nicht möglich ist. Weiterhin werden alteingesessene Hauseigentümer schon bei moderaten Mieterhöhungen bestraft, wenn sie das Objekt für die Altersvorsorge vorhalten.  
Als weiteren Punkt führt Hummel auf, dass alleine die Prüfung und Durchsetzung durch die Kommune selbst erhebliche personelle Aufstockungen erfordert. Problematisch ist auch, dass die Kommune selbst Vermieterin von Objekten ist und verklagt werden kann. Insgesamt stellt sich die Frage, ob die Mietpreisbremse verfassungskonform ist, da nicht die Kommune bzw. das Land die Gesetzgebungskompetenz hat, sondern nach Art. 74 GG der Bund. Unabhängig von den Problemen, die Hummel sieht, werden viele Investoren die betreffenden Städte, die einen Mietpreisdeckel einführen, verlassen und in anderen Städten Europas investieren.


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Der Druck auf die Mieter wird noch größer werden

Darüber hinaus werden diejenigen, die diese Möglichkeit nicht haben, also die sogenannten kleinen Investoren, ihre Objekte veräußern bzw. verkommen lassen. Die Folge wird sein, dass der Druck auf die Mieter noch größer wird und damit die Grundversorgung gefährdet ist.  Vergleicht man die Mietpreissteigerungen in Ballungszentren wie Berlin, Frankfurt, München und Hamburg seit dem Jahre 2005 mit der Immobilienpreisentwicklung, ist festzuhalten, dass die Mieten lediglich um 34 % gestiegen sind, also pro Jahr um 2,4 %, die Wohnungspreise hingegen um 68 %, also um das Doppelte. 

Hierbei handelt es sich natürlich um Durchschnittswerte, die nach Landesteilen ganz unterschiedlich ausfallen können.  Dennoch muss man den Klagen von Mietern nicht immer folgen, zumal etwa in europäischen Ballungszentren ganz andere Größenordnungen zu verzeichnen sind. Verglichen hiermit sind die Mietpreissteigerungen in Deutschland geradezu gemütlich. 

Der Mietendeckel schafft keinen weiteren Wohnraum

Durch den Mietdeckel wird kein weiterer Wohnraum geschaffen. Im Gegenteil: Die Grundversorgung ist massiv gefährdet. Siehe hierzu auch ausführlich: Hummel, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 13.9.2019, S. 13. Im übrigen ist größter Anbieter möblierter Appartements die landeseigene Berlinnova. Sie hat 2017 6.500 Appartements vermietet und daraus 255,4 Mio. Euro Gewinn erzielt. Siehe hierzu: Jörges: Unter Goldgräbern, in: Stern vom 17.4.2019, S. 18.  

Genehmigungsrückgang beim Wohnungsbau. Wie negativ die Auswirkungen sich zeigen, wird deutlich, wenn man wahrnimmt, dass die hohe Immobiliennachfrage in Deutschland durch die Genehmigung des Baus weniger Wohnungen weiter zurück ging. Von Januar bis Juli 2019 wurden 196.400 Wohnungen bewilligt, das heißt, 3,4 % weniger als im Vorjahreszeitraum trotz niedrigster Zinsen, so das Statistische Bundesamt. Im Juli gab es einen Rückgang von sogar 8,6 %. Die statistische Erhebung betraf sowohl neue Gebäude als auch Baumaßnahmen an bestehenden Häusern. Siehe hierzu auch: Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 20.9.2019, S. 17. Wenn man davon ausgeht, dass die Beamtenschaft relativ gleichmäßig arbeitet, kann dieser Rückgang eigentlich nur daran liegen, dass Investoren sich zurückhalten und im Zweifel lukrativere Anlagen wie etwa Aktien aufsuchen. 

Wegbrechen des geförderten sozialen Wohnungsbaus. In vielen Städten ist das Wegbrechen des sozialen Wohnungsbaus festzustellen. Nur ein Beispiel: In Bonn ging z.B. vom Jahre 2012 der Bestand geförderter Mietwohnungen von 12.442 auf 9.613 im Jahre 2018 zurück. Dies hängt natürlich teilweise an der maroden finanziellen Situation der einzelnen Städte. Dennoch ist dies kein Beitrag, die überlastete  Wohnungswirtschaft aufzubessern. Nach Feststellungen des Verbands GdW fehlen in Deutschland rd. 1,1 Millionen Wohnungen. Das Forschungsinstitut Empirica stellte fest, dass jährlich bis zu 130.000 Wohnungen über den augenblicklichen Stand hinaus zusätzlich gebaut werden müssten. 

Baulandkommission will Verschärfungen von Baupflichten

Innenminister Seehofer setzte eine Baulandkommission ein, die nun ihre Empfehlungen vorstellte. Danach sollen Bund, Länder und Gemeinden Grundstücke nicht mehr an den Meistbietenden verkaufen, sondern an denjenigen, der das beste Konzept für bezahlbaren Wohnraum habe. Dabei soll auf die Bauverpflichtung verstärkt Nachdruck gelegt werden. Bei Kommunen, bei denen Vorkaufsrechte bei Immobiliengeschäften gegeben sind, soll die Frist von zwei auf drei Monate ausgedehnt werden. Diese Ausweitung der Vorkaufsrechte lastet zusätzlich auf Eigentümern. Der Bundesverband freier Wohnungsunternehmen ist der Auffassung, dass hier Umverteilung statt Mobilisierung von Bauland erfolgen wird.

Fazit. Die Liste der Reglementierungen, unnötigen Vorschriften und unintelligenten Aktionen vom Gesetzgeber sprengen jedes Maß, so etwa bei der Errichtung eines behinderungsgerechten Hauses, die die Gemeinde ablehnte, weil das Haus von der Straße aus angeblich unansehnlich aussähe, anstatt dem Bauherrn zu helfen. Prüft man, wer an den Preiserhöhungen schuld ist, geht mit weitem Abstand die Politik als Erste über die Ziellinie. Nun versucht man, den Schwarzen Peter den Investoren und kleinen Privatvermietern in die Schuhe zu schieben. Der Gipfel hierbei ist die Mietpreisbremse, die die Fehler der Politik zudecken soll. Eine Revision der bestehenden Politik ist dringend erforderlich, um ausreichenden Wohnraum zu akzeptablen Preisen zu schaffen.